-
Este bine ca înaintea achiziþionãrii unui teren sã obþineþi un Certificat de urbanism pentru cã astfel veþi putea vedea care sunt constrângerile urbanistice ale terenului (aliniament, retrageri, înãlþime admisibilã, suprafaþa maximã construibilã, funcþiuni admise) ºi veþi putea lua o decizie în cunoºtinþã de cauzã. Dacã planurile urbanistice prevãd lãrgirea strãzii pe care se gãseºte terenul, o parte din teren poate deveni, la un moment dat, stradã. Iar dacã terenul este pe colþul a douã astfel de strãzi, pierderea de suprafaþã poate deveni foarte importantã . Am întâlnit chiar situaþii în care terenul era tãiat de o stradã (ce nu exista încã)
cu lãþimea de 9 metri ( 6 metri carosabilul ºi 3 metri trotuarele). Închipuiþi-vã ce i-a mai rãmas omului ca teren construibil ! Ceva foarte aproape de 0 barat ! -
Trebuie stiut faptul ca Autorizatia de Construire nu se poate obtine pentru un teren cu o suprafata mai mica de 150 de mp. Terenurile cu suprafata mai mica de 150 mp sunt declarate neconstruibile si singura posibilitate care va ramane este sa consolidati o constructie / casa care deja exista.
Costul consultarii unui specialist este infim in raport cu costul terenului. Consultarea prealabila a arhitectului sau inginerului structurist (daca este vorba de o constructie existenta) va poate scuti de pierderi ulterioare sau va poate preveni asupra unor riscuri pe care vi le puteti asuma in cunostinta de cauza.
Daca latimea la strada este mai mica de 10-12 m, trebuie elaborat un PUD (Proiect urbanistic de detaliu). Acelasi tip de lucrare, adica PUD, se mai cere si in cazul in care nu se pot respecta reglementarile prevazute pentru zona respectiva in Planul urbanistic general al localitatii (PUG) sau in Planul urbanistic zonal (PUZ) in care se incadreaza terenul.
Inainte de cumpararea terenului nu este deloc rau sa verificati daca dimensiunea si forma terenului corespund in realitate cu ceea ce este inscris in acte. La aceasta va poate ajuta un inginer topometrist. Tot o masura utila de precautie este sa verificati daca exista posibilitatea de realizare a racordului la retelele de utilitati (apa, canalizare, gaze, electricitate, telefonie, cablu TV).
Si nici studiul geotehnic nu este rau sa-l faceti. Va poate scuti de surpriza unui teren care sa arate bine la suprafata dar, in fapt, sub el sa existe umplutura sau sa aiba o structura care sa va oblige la realizarea unei fundatii ale carei costuri sa depaseasca orice previziuni. Cu atat mai mult cu cat intocmirea acestuia este si o obligatie legala.
Durata totalã pentru obtinerea autorizãrii pentru Bucureºti (de la depunerea actelor pentru certificatul de urbanism ºi pânã la obþinerea autorizaþiei de construire) este, în medie, de 4-5 luni. Drept consecinþã momentul cel mai bun de începere a demersurilor pentru autorizare este cu 5-6 luni înainte de începerea lucrãrilor de construire. ªi mai bine este ca proiectarea sã înceapã toamna, pentru ca execuþia sã poatã începe legal primãvara, cu atât mai mult cu cât primãvara este foarte aglomeratã (ºi, prin jocul cererii ºi ofertei, costul proiectãrii va fi mai mare) iar toamna ºi începutul iernii sunt, în general, mai libere. -
-
Atenþie la constructor !
Un proiectant bun nu poate þine loc de constructor bun ºi nici invers, cã usturã la buzunar!
-
Unele firme de construcþii oferã gratuit proiectarea. Chiar dacã este plãtitã, proiectarea de cãtre un constructor rãmâne un pericol pentru investitor. Între proiectant ºi executant existã, în mod normal, un conflict de interese: prin proiect se definesc principalii factori de calitate ºi de preþ ai unei construcþii. Constructorul-proiectant va fi tentat sã introducã în proiect soluþii ºi detalii mai scumpe (nu neapãrat mai bune dar mai uºor de executat) întrucât profiturile sunt mai mari pentru un constructor, atunci când valoarea lucrãrii este mai mare. În aceste condiþii un constructor nu are interesul realizãrii unui proiect economic. Dacã valoarea proiectãrii este de pânã la 10 % din valoarea investiþiei, ea poate induce diferenþe de costuri de peste 50%. Chiar dacã, dupã etapa de proiectare, veþi opta pentru alt executant, rãul a fost fãcut. Oferta va pleca de la aceleaºi date.
-
